Уполномоченный Президента по земельным вопросам Романом Лещенко и генеральный директор компании «Агро-Регион» Екатериной Рыбаченко
Мнение экспертов

У фермеров в мире две проблемы — цены и погода. У украинских есть третья — земля…

Земельная реформа в этом году стала одной из самых обсуждаемых тем. Кто-то предсказывает ее завершение уже совсем скоро, кто-то боится возможных последствий, наслушавшись многочисленных мифов.

Между тем законопроект об обороте земли готовится ко второму чтению. Готовится ну очень активно: количество поправок, предложенных народными избранниками, считают даже не десятками, а тысячами.

Что это: умышленное затягивание процесса или необходимость все взвесить перед открытием земельного рынка? Какое видение реформы у производителей, и как в массе хайпа и спекуляций выделить действительно важные маркеры, на которые будет ориентироваться Украина в перестройке земельных отношений — мы подискутировали с уполномоченным Президента по земельным вопросам Романом Лещенко и генеральным директором компании «Агро-Регион» Екатериной Рыбаченко.

Парламентарии стремятся внести в земельный законопроект нереально большое количество поправок. Конечно, это тормозит процесс его подготовки ко второму чтению. Роман, на ваш взгляд, что действительно является критическим с точки зрения государственной политики, какие моменты стоит обязательно посмотреть?

Роман Лещенко: Мы насчитали более 4000 поправок и продолжаем их обрабатывать. По сути, половина из них дублируется. Однако в целом я бы выделил три группы вопросов, которые больше всего волнуют народных избранников. Первая — это вопрос ограничений допуска к рынку иностранцев. Вторая — концентрация земель в одних руках. Причем размах предложений огромен: от 10 га до 100 тыс. га. Третий блок вопросов — этапность реформы по субъектному составу.

Все поправки нужно структурировать, рассмотреть на комитетских слушаниях и только потом вывести в Верховную Раду. Это огромная работа, а пленарных дней осталось очень мало.

Но почему такой наплыв? Вы это предвидели?

Роман Лещенко: На земельной реформе все хотят заработать себе баллы. Особенно откровенные популисты. Земля — ​​извечная тема, на ней можно развивать множество спекуляций и манипулировать обществом.

История земельной реформы продолжается в Украине 28 лет. Со времен принятия Земельного кодекса прошло 18 лет. Когда встает вопрос о завершении этих трансформаций, и есть политическая воля навести порядок, то многие начинают волноваться. Это наглядно прослеживается: не удалось провалить первое чтение — значит, надо внести тысячи поправок, чтобы затормозить повторное рассмотрение.

Екатерина, которые есть критические точки в законопроекте с вашей точки зрения как производителя?

Екатерина Рыбаченко: Несмотря на спорные моменты и вероятное затягивание с принятием законопроекта, я настроена очень оптимистично. Президент, парламент, правительство и все остальные, кто задействован в реформе, делают очень правильную вещь. У нас накопилась куча проблем. Конечно, они не решатся в один день, но мы к этому движемся.

18 лет моратория создали искусственную систему, которая больше не может существовать в нынешнем виде. Она несправедлива в отношении владельцев земли и неправильная в отношении бизнеса. Ведь сложилось так, что бизнес вынужден решать несвойственные ему вопросы.

Посмотрите, у всех фермеров в мире есть две проблемы — это цены и погода. У нас есть третья — земля. Надеюсь, с последней ситуация улучшится после принятия законопроекта во втором чтении.

Для нас важно, что государство видит собственниками земли именно производителей сельхозпродукции. Идея отделить покупку земли от производства, на мой взгляд, была провальной. Но сейчас мы отошли от этого курса и находимся на верном пути.

Архитектура земельной реформы в каждой стране сильно отличается. Она сложная, имеет различные предохранители и нюансы — в Европейском союзе, странах Южной Америки, Израиле, который постоянно приводят в пример, в Сингапуре. Но самое важное, что везде владелец земли на ней и работает. Только так можно создать наибольшую ценность для государства. Именно владелец заботиться об экологии, естественном использовании земли, улучшении почвы. Он уверен в завтрашнем дне, создает рабочие места, и поэтому работает лучше.

Среди ключевых вопросов реформы — концентрация земли. Если разрешенный уровень будет не дотягивать, к примеру, до 200 тыс. га в одни руки, то не менее важным остается право аренды?

Екатерина Рыбаченко Для производителей главное иметь долгосрочные права на землю, которую они обрабатывают. Если будет законодательная возможность покупать землю, лучше будет купить. Это позволит уверенно инвестировать в орошения, многолетние насаждения и другие долгосрочные проекты.

В противном случае производитель будет заинтересован арендовать на как можно более долгий срок. Поэтому будем исходить из правового поля.

Каким может быть компромиссный вариант концентрации в одни руки?

Роман Лещенко: Сейчас предлагается максимальная концентрация в 213 тыс. га. Но это точно не конечный вариант.

Откуда взялось 213 тыс. Га? Правительство подошло очень прагматично к решению этого вопроса. Когда он получил поручение от Президента провести земельную реформу, была взята наработанная проектная база 2017 года, которую собрали профильные аграрные ассоциации, в том числе по концентрации. Эти наработки есть в публичном доступе.

В рамках закона мы должны ввести четкое и понятное ограничение.

Социальные опросы показывают, что концентрация земли — один из страхов общества. Компромисс лежит где-то посередине. Точно могу сказать, что концентрация будет уменьшена в разы. При этом нужно будет учитываться собственность связанных лиц — членов семьи, основателей одной компании и тому подобное.

Президент инициировал национальный диалог по земельному вопросу. В рамках этого диалога мы побывали в 17-ти областях, еще в 5-ти планируем побывать, и получили обратную связь. Феномен Украины в том, что каждая область особая и имеет свою специфику сельскохозяйственного производства. Поэтому говорить о едином компромиссном варианте очень сложно.

Поделюсь еще одним наблюдением. На самом деле большинство страхов по земельной реформе строится вокруг мифов и недоверия к государству. Мы должны донести ключевой месседж: земельная реформа не сводится к одной лишь продаже. Она вообще не о продаже, ее главная цель — навести порядок в земельных отношениях, которые за 28 лет оказались в ужасной теневой и нерегулируемой среде. Оборот земли — это один из этапов земельной реформы, не самоцель.

Ранее сауды заявили, что запрет иностранцам покупать землю в Украине заставит их сокращать свои инвестиции. Екатерина, как представитель компании с иностранными инвестициями, прокомментируйте, насколько критичным является подобный недопуск к рынку? Не будет ли ваша компания приостанавливать, сокращать инвестиции?

Екатерина Рыбаченко: На самом деле в вопросе инвестиций рынок земли — не главное. Инвестиции будут осуществляться, когда существует верховенство права, есть успешные кейсы вложений в конкретную страну, а также равные для всех правила игры.

Пока бизнес не будет чувствовать себя уверенно в Украине, не сможет защищать себя и свои инвестиции в судах, у нас не будет массовых инвестиций.

Приведу в пример Литву. Там действует рынок земли и ограничения в 500 га в одни руки. Но литовские компании с аналогичным нашим размером земельного банка торгуются на бирже с мильтипликатором 16хEBITDA. Вот так оценивается успешный бизнес в стране, где есть верховенство права.

Украинские публичные агрокомпании торгуются с мультипликатором 4хEBITDA. Это крупнейшие игроки на рынке. Получается, что у нас как минимум в 4 раза хуже инвестиционный климат. Не из-за отсутствия возможности покупать землю, а из-за отсутствия верховенства права.

В любом случае рынок земли создаст условия для открытия новой страницы в ведении бизнеса в Украине. Он сделает видимыми проблемы, которые ранее частично замалчивались. То же самое рейдерство. Если ты купил землю, а она ночью пропала из реестра, это будет проблема государства. А если землю купил иностранец, то назревает межгосударственная проблема.

Я считаю, что реформа ускорит наведение порядка. Она поспособствует не только развитию аграрного сектора, но и экономики в целом.

А как насчет референдума по земельному вопросу? Сначала Президент заявлял, что он должен быть. Сейчас речь идет о том, что референдум не так и нужен.

Роман Лещенко: Президент в обращении к украинскому народу четко отметил, что допуск иностранцев возможен через механизм референдума.

Но есть много людей, которые не касаются земельной реформы. Они не понимают, что это и зачем. Кто-то верить в мифы и думает, что землю скупят китайцы и арабы, и проголосует против. Не получится ли так, что судьбу реформы решат те, кто по сути не должен ее решать?

Роман Лещенко: Земельная реформа — важная составляющая дальнейшего развития Украины. Общество требует публичной дискуссии, и Президент реагирует.

Действительно, когда мы проводим соцопрос среди городских жителей о продаже земли иностранцам, они не понимают, почему вопрос адресован к ним. Правильно будет провести референдум среди собственников земли.

В любом случае на первичном этапе не будет допуска к рынку иностранцев.

Возможно, такой спорный вопрос как доступ иностранцев к рынку земли должен быть экономически обоснован? Или все-таки есть логика именно в референдуме?

Екатерина Рыбаченко: Иметь свои предохранители — в интересах государства. Как и имать иностранные инвестиции.

Возможно, целесообразно позволить покупать землю гражданам тех стран, с которыми мы не воюем и строим хорошие партнерские отношения. Например, странам Европейского союза. Наряду с этим пересмотреть те мизерные квоты, которые мы имеем на экспорт в ЕС, ведь они должны сделать нам шаг навстречу.

Можно разрешить иностранцам покупать землю в ограниченном количестве. Но рынок должен быть, и покупать землю должен тот, кто ее обрабатывает. Если придет мощный инвестор с цивилизованным подходом к ведению бизнеса, это только ускорит наше развитие.

Впрочем, земельная реформа займет длительное время. И не только из-за вопроса доступа иностранцев. Еще есть нерешенные вопросы консолидации, концентрации.

Роман Лещенко: Я бы даже сказал, что вопрос консолидации будет основным предохранителем доступа иностранцев к украинскому рынку земли.

Мы имеем несколько миллионов земельных участков. Консолидировать массивы даже в рамках одного поля чрезвычайно трудно. Если средний пай составляет 4 га, а площадь поля — 300 га, представьте себе, что вам придется договариваться с 75 отдельными владельцами. Попробуйте!

Иностранцы зайдут на рынок только на вторичной волны оборота земель. Когда будут качественные земельные массивы, где можно внедрять современные ИТ-технологии. А пока придет иностранный инвестор, землю купят сами украинцы. Они найдут, за что покупать, как только позволим легализовать доходы. У нас достаточно внутреннего ресурса.

Не получится ли так, что кто-то землю захочет продать, другие — сдать в аренду, а кто-то вообще ничего не будет с ней делать время. И производителю на этом 300-гектарном поле придется работать только с 18 паями?

Роман Лещенко: Кто хотел продать землю за любые деньги, уже это сделал. Некоторые перепродали дважды. То есть оформил аренду на 49 лет, а затем — эмфитевзис. Это далеко не единственная полулегальная схема.

Однако основная масса тех, кто держит землю, сегодня находится в выгодном положении с точки зрения стоимости актива. Аренда растет. Зачем продавать землю за $1000, когда стоимость аренды 150-250 $/га.

Люди держать землю, и продавать будут только в случаях критической необходимости. Сегодня по эмфитевзису стоимость гектара декларируется до $2 тыс. Думаете, есть очередь? Нет. Владельцы начинают понимать, что земля должна стоить дорого. Это актив, который будет только расти в цене. А пока можно зарабатывать на аренде.

С другой стороны, владельцу не будет выгодно оставлять свою землю в подвешенном состоянии. В рамках реформы планируется ввести налог с гектара земли независимо от организационно-правовой формы лица, которое обрабатывает. Он будет зависеть от нормативно-денежной оценки.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *